南寧土地市場供應將迎來一次放閘。繼3月10日，金浦路16億“地王”拍出，南寧土地市場已沉寂了兩個多月后，南寧4宗土地將在6月30日公開拍賣。此次拍賣供地面積共397.511畝，其中，一宗地位于良慶區五象嶺森林公園附近，規模較大，占地191畝；另外3宗地則位于南寧樓市熱點區域鳳嶺北的核心位置。

　　由于拍賣地塊處在房地產開發的熱點區域，引起了業內廣泛關注。許多開發商紛紛表示，如果價格合適是不會錯過良機的。這4宗地塊的價值如何？記者實地探訪，多角度探測分析其價值，并請專業人士譚聚志對各地塊進行價格評估。

　　地塊概況

　　地塊編號：GC2010-057號

　　地理位置：鳳凰嶺路東側

　　土地面積：122.14畝

　　土地用途：居?。?0年）

　　批發零售（40年）

　　容積率＞3.0且≤4.0

　　建筑密度＞25%且≤30%

　　綠地率＞30%且≤35%

　　起拍價：800萬元/畝

　　競買保證金：人民幣1.6億元

　　資源評估

　　區位評估：該地塊位于鳳嶺北核心區，鳳嶺北作為南寧市未來的CLD（中央居住區），是南寧極具發展潛力的宜居片區之一。地塊北靠南寧鐵路局調配中心，西與大型住宅項目榮和大地為鄰，南臨鳳嶺沖溝景觀帶。

　　規劃評估：地塊商業占計容建筑面積的10%~15%。其中，地塊中的3%~5%面積須配建廉租住房。同時，套型建筑面積90平方米以下的住宅不低于總住宅建筑面積的70%，且不少于1844套。中小戶型及廉租住房的建設，既符合當前政策的要求，也符合市場的需求。

　　交通評估： 西面的鳳凰嶺路已經通車，可方便到達佛子嶺路、云景路和民族大道，目前有92路公交車直達地塊。

　　配套評估

　　生活配套：航洋國際城

　　教育配套：北京大學南寧附屬實驗學校

　　公共建設配套：南寧國際兒童醫院（在建）

　　景觀配套：目前在建的鳳嶺沖溝嶺景觀帶和鳳嶺國際兒童公園

　　SWOT分析

　　優勢：該地塊位于鳳嶺北核心區，周邊以中高檔住宅樓盤為主，環境較好；西面是大盤榮和大地、北面為南寧鐵路局生活區，今后人口聚集，居住價值日益顯現。地塊規模適中，規劃建設較靈活。

　　劣勢：地塊所在位置為南寧樓市焦點區域，必定引發眾多開發商競爭，土地成本可能提高。此外，地塊要求配建廉租房，按照3%的總量計算約有196套，雖然政府將以經濟適用房價格回購，但基于不同企業成本控制水平的差異，以及對廉租房與商品房建設的整體性考慮，可能會出現回購價格低于開發成本的情況，一定程度上加大了地塊開發成本。

　　機會（地塊潛力）：該地塊與當前市場的熱點大盤榮和大地為鄰，未來將可同享各種完善配套，人氣聚集較快，地塊居住價值會很快得到體現，前景看好。

　　威脅（區域競爭對手分析）：榮和大地是鳳嶺北的超級大盤，規模、配套優勢明顯，目前在市場上已具有較大的知名度。而該盤還處于初級開發階段，后續開發量較多，與這樣的大盤競爭，不占優勢。

　　地塊價格及投資收益評估

　　1、基于投資利潤率15%下地價上限樓面地價估算：4050元/平方米，即1080萬元/畝。

　　2、基于樓面地價3000元/平方米的項目開發綜合經濟效益分析表：

　　指標項目 單位 數值

　　項目總收益 萬元 291737.40

　　項目總投資成本 萬元 194197.33